Tahliye Davası

En genel tabirle, kiraya verilen taşınmazın boşaltılması amacıyla açılan davadır. Bu davanın açılma sebepleri kiracıdan kaynaklanabileceği gibi, kiraya verenin kendisinden de kaynaklanabilir.

Türk Borçlar Kanunu m.352’de kiracıdan kaynaklanan sebepler sayılmıştır:

• Tahliye Taahhütnamesi:Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

• Kiracının Kira Bedelini Ödememesi: Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

• Kiracının Başka Bir Konutu Bulunması: Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.

Kiraya verenden kaynaklanan sebepler arasında bir ayırım söz konusudur. Zira bu sebep, mevcut malikten doğabileceği gibi, taşınmazı sonradan edinen (yeni malikten) de doğabilir. Türk Borçlar Kanunu m.350 mevcut malikten doğabilecek sebepleri saymıştır:

• İhtiyaç Sebebiyle Tahliye: Kiraya veren, kira sözleşmesini; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,

• Taşınmazın Yeniden İnşası veya İmarı: Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,

belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

Kanunun 351.maddesinde ise yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliye imkanı getirilmiştir:

• Yeni Malikin Gereksinimi: Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

                                                          Görevli Mahkeme

Tahliye, kiraya veren tarafından doğrudan tahliye davası ile sulh hukuk mahkemesinden istenebileceği gibi koşulların varlığı durumunda tahliye talepli ilamsız icra takibiyle de yapılabilmektedir. 

Kira alacağından kaynaklı tahliye ilamsız icra takibinin kesinleşmesi sonucunda dava icra hukuk mahkemesinde açılacaktır.

Yetkili Mahkeme

Tahliye davası kiracının yerleşim yeri mahkemesinde açılabilir. Ayrıca özel yetki kuralı gereği, kira sözleşmesinin ifa edileceği yer mahkemesi de yetkilidir.

Dava Harcı

Tahliye davasında nispi harç ödenir. Bu sebeple, tahliye davası açılırken ödenecek harç, yıllık kira üzerinden belirlenir.

İZALE-İ ŞUYU (ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ) DAVASI

Bir taşınır veya taşınmaz maldaki,paylı veya elbirliği mülkiyeti şeklinde mevcut olan ortaklığa son verilmesi amacıyla açılan davadır. Bu davayı ortaklardan biri açabilir. Ancak davalı tarafta, davayı açan haricindeki bütün malikler yer alacaktır. Basit yargılama usulü (dava dilekçesi ve cevap dilekçesi) ile görülür.

Ortaklığın giderilmesi davası bazı istisnalar hariç olmak üzere, her zaman açılabilen, özel şartları olmayan bir davadır. Ancak Türk Medeni Kanunu m.698’te bazı kısıtlamalara tabi tutulmuştur. Buna göre;

• Hukuki bir işlem gereğince paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunması halinde ortaklığın giderilmesi istenemez. Diğer bir ifadeyle, paydaşlar bir araya gelerek paylaşma isteme hakkını ortadan kaldırmışlarsa bu dava açılamayacaktır.
• Paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunması halinde bu dava açılamayacaktır.
• Uygun olmayan bir zamanda ortaklığın giderilmesi istenemez.

SONUÇLARI

İzale-i şuyu iki yöntemle gerçekleşebilir: aynen taksim veya satış. 

Aynen taksim yönteminde mal aynen bölünür. Aynen taksimi için taraflardan yalnızca birinin talepte bulunması yeterlidir. Taraflardan biri ortak malın aynen taksim edilerek ortaklığın giderilmesine karar verilmesini isterse, hakim öncelikle aynen taksim şartlarının bulunup bulunmadığını araştıracaktır.Taşınmazın önemli ölçüde bir değer kaybına uğraması söz konusu ise aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verilemez.

Satış yönteminde ise, malın icra kanalıyla satılması ve bedelinin paydaşlar arasında dağıtılması söz konusudur. Satış açık artırma yoluyla yapılır.

Ortaklığın giderilmesi kendine özgü bir dava olduğundan kazananı ya da kaybedeni yoktur. Bu sebeple yargılama giderleri ve vekalet ücreti taraflara payları oranında yükletilir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Ortaklığın Giderilmesi davasında, görevli mahkeme ise Sulh Hukuk Mahkemesidir.Yetkili mahkeme taşınmaz malın bulunduğu yer mahkemesidir. 

Daha fazla bilgi almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

Yazar: Av. Sancaktar Devlet ÖZKUL / Stj. Av. Hasan TANDOĞAN